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在大多數人的資產配置方案中，固定收益產品都占據了相當大的比例。有媒體調查發現，全球高凈值人群的資產配置中，固定收益資產配置比例達16.9%，固定收益類資產與現金類資產的合計占比更是達到了43.7%，占據了財富的半壁江山。

傳統的存款、銀行理財、債券之外，貨幣基金......固收大家庭的成員興旺，而這其中，房地產基金受到很多投資者明顯的偏愛。

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什么是房地產投資基金？

房地產投資基金是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。

在中國，新興的房地產基金管理機構在投資策略方面，已經開始產生多元化格局分化，及專業化投資策略成型。

在國際市場上，投資人一般通過三種途徑投資房地產：

1. 直接投資開發房地產；

2. 在公開市場上通過投資上市公司或基金投資房地產；

3. 在非公開市場上通過私有企業或基金投資房地產。

房地產投資基金屬于第三類：通過基金投資房地產。房地產投資基金區別于直接投資實物房地產和公開市場投資，投資房地產基金的利潤來源中既包含土地增值，也包含開發環節利潤，其利潤相對對于直接買房投資更多。

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私募房地產基金的風控措施

房地產基金通過發行私募基金的形式，以非公開針對特定對象募集投資者的資金，由基金管理人運作此房地產私募基金，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益。

由于房地產需要的資金規模比較大，現階段我國房地產私募基金多是定向投資于某一個項目。為確保基金投資人的本金得以返還、收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：

1、控股及過程管控

原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司一定份額的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制（監督或牽制）確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。

2、股權質押

當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款并支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當于基金實現了對項目公司的控股。

3、土地抵押

傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒于目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效并為投資人所接受的擔保模式。

4、保證擔保

房地產私募基金一般會要求項目公司的股東（包括法人和自然人）、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低于融資方的先期承諾。

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如何判斷房地產基金的投資價值？

目前市場上房地產類股權產品或債權產品種類繁多，投資者該如何篩選項目，并找到適合自己的投資產品？

一般來說，以住宅為標的，應注意項目所在地首選人口凈流入大、房產庫存較低的城市，剛需型房產(小戶型)優于改善型住房(大戶型)，更優于高端住宅(洋房、別墅等)，換句話說，越容易出手的住宅越好。與此同時，還需關注項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

而投資商業地產(集中商業、寫字樓等)，對前者來說，主要考察后期是租是售是整是零，能否形成區域規模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素。對后者來說，則主要看其招商入住率。對于旅游地產，即指集旅游、度假、居住為一體的房產項目，需重點關注區域位置與品位，尤其是當地的氣候與人文環境。

特別地，對房地產基金產品來說，基金管理人與交易對手的選擇非常重要，對于投資的安全性起著決定性的作用。

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我國房地產投資基金未來發展趨勢

以領先國內近20年的美國等發達國家作為參照，我國私募房地產基金的未來發展清晰。積極的因素在于，在近短短幾年中，我國房地產基金已經開始自我反省、學習和變革，發展的模式也開始百花齊放。

隨著房地產市場的發展，房地產基金規模也在不斷擴大。業內人士表示，伴隨房企融資需求加大，房地產基金或迎來更大的發展機遇，可能出現大量投資機會。

在未來，我國房地產基金可能會進一步優化，出現以下趨勢：

1、投資、退出渠道趨于多元化

2、股權、夾層投資將成主流

3、大資管時代下戰略合作契機

4、險資介入將主導LP機構化

5、管理重心向團隊品牌變遷

6、監管制度趨于完善，行業合規發展

展望將來，房地產基金可能即將成為另類資產配置的重要資產類別。房地產基金具有明顯的長期投資屬性、資產增值特點，對于豐富機構投資人和高凈值個人的投資組合具有實質性意義。同時，房地產基金管理人的逐漸成熟，以及不同管理人投資策略的專業化，為建構一個多元化的房地產基金投資組合提供了堅實的基礎。